1. 적용범위본 규칙은 (주)기술사사무소 성우엔지니어링(이하 "회사"라 함)의 주택사업에 적용한다. 2. 목 적본 규칙은 주택사업 계약관리에 대한 책임과 권한을 명확히 하여 고객의 현재 및 잠재적인 기대치를 포함한 고객의 요구를 적극 수용, 고객지향형 주택사업을 수행함으로서 회사의 대외공신력을 높이고자 하는데 그 목적이 있다. 3. 책임과 권한3.1 개발사업본부장 3.1.1 본 규칙을 작성, 유지 관리할 책임과 권한이 있다. 3.1.2 주택공급, 상가분양, 계약업무, 수금관리, 견본주택 임대차 등 주택사업업무 및 주택관련 수주사업중 재건축, 재개발 일반분양분에 대한 분양업무를 총괄관리한다. 3.1.3 주택사업의 사후관리와 위탁관리업체의 선정기준 수립 등 공동주택관리에 대한 전반적인 책임과 권한이 있다. 3.1.4 자체사업으로 수행하기가 부적합하거나, 불가능하다고 판단될 때에는 외부자문기관에 용역을 의뢰할 수 있다. 3.2 분양업무담당(이하 "영업부서"라 함)부서장 3.2.1 재건축, 재개발, 일반분양분에 대한 분양업무를 주관한다. 3.2.2 주택사업에 대한 장단기 사업계획 수립, 주택 및 상가공급, 수금관리 등의 업무를 주관하고 담당자를 지명하여 업무를 진행한다. 3.3 설계부서장 주택사업에 대한 사업승인 신청 및 승인관련 업무, 제반 기술적인 사항에 대해 영업부서장과의 협조 및 지원을 할 책임과 권한이 있다. 3.4 건축부서장 주택사업과 관련한 전반적인 시공관리 및 시공상의 민원, 하자(사후관리)처리에 대한 책임과 권한이 있다. 4.절 차4.1 견본주택 4.1.1 영업부서는 ROJBCT별 분양 추진일정에 따라 견본주택부지를 선정, 임차한다. 4.1.2 견본주택 부지선정 및 임차시 다음 사항에 유의한다. 1) 접근성 2) GHD보효과 3) 임차가능기간 4) 임차료 5) 대상부지 소유권 제한사항 6) 면적 규모 4.1.3 견본주택부지를 선정하면 대표이사 승인을 받아 임대차 계약을 체결한다. 4.1.4 임대차 계약후 설계부에 임차사실을 통보하고 견본주택건립을 의뢰한다. 4.2 아파트 분양 계약 4.2.1 설계지침 수립 1) 영업부서는 사업승인용 설계지침을 수립하여 설계부서에 통보한다. 2) 설계지침에는 다음사항을 포함한다. (1) 분양지역 선호 평형 및 분양율 (2) 사업부지 현황 (3) 사업계획 일정 4.2.2 분양계획 품의 1) 영업부서는 설계부서로부터 분양계획 수립용 설계서를 통보받아 시장성 조사후 다음의 사항을 포함한 분양계획서를 작성, 대표이사 승인을 득한다. (1) 분양지역 개요 (2) 사업부지 현황 (3) 사업계획 일정 (4) 사업성 검토서 (5) 홍보전략 2) 영업부서는 확정된 사업계획을 홍보실로 통보하여 홍보계획수립을 할 수 있도록 한다. 4.2.3 입주자 모집승인 신청 준비 1) 영업부서는 사업승인 취득후 다음의 사항을 고려, 입주자 모집승인신청 준비를 하며 세부사항은 주택공급에 관한 규칙 및 주택분양가 원가연동제시행지침에 의거한다. (1) 택지 감정 (2) 입주자 모집공고(안) 작성 (3) 입주자 모집공고(안)에는 다음사항이 포함되어야 한다. ①주택의 소재지 및 건설규모 ②세대당 공급면적 및 대지면적 ③입주자의 신청범위와 선정일시, 방법 ④분양가격 또는 임대료와 청약금, 계약금, 중도금 등의 납부시기 및 방법 ⑤부대시설 및 복리시설의 내용 ⑥입주자 선정이나 계약의 취소에 관한 사항 ⑦사업주체의 명의와 등록업자인 경우에는 등록번호, 지정업자인 경우에는 지정번호 ⑧입주예정일 ⑨당해공고에 대하여 관할시장 또는 군수의 승인을 얻은 취지 ㉧입주자에 대한 융자지원의 내용 ⓓ당첨자 발표의 일시, 장소 및 방법 ㉧국민주택의 경우에는 「이 주택은 정부가 무주택 국민을 위하여 저리의 자금을 지원하는 주택」 임을 공고하여야 한다. ㉧기타 입주자 모집공고에 필요한 사항 (4) 담당자는 입주자 모집공고(안)이 작성되면 한국주택은행 주택청약실의 확인을 받는다. 2) 주택분양 보증서 발급 또는 2개사 준공연대보증서 공증 (1) 담당자는 분양가를 산출하여 주택사업 공제조합의 주택분양 보증서를 발급받으며, 세부사항은 주택공급에 관한 규칙 제7조에 준한다. (2) 담당자는 주택분양 보증서를 발급받기 위하여 보증수수료를 산출하여 영업부서장의 승인을 받는다. (3) 주택분양 보증서를 발급받기 위해 다음과 같은 서류를 주택사업 공제조합에 제출한다. ①사업승인서 사본 ②공사감리 계약서 사본 ③입주자 모집공고안 ④국세 및 지방세 완납증명서 각 1통 ⑤분양보증 신청서 ⑥보증금 내역서 (4) 담당자는 주택공급에 관한 규칙 제7조에 의한 공정율이 달성된 경우, 2개사에 대한 주택준공에 대한 보증서 및 공중에 관한 위임장을 작성하여 연대보증회사의 준공연대보증서를 수령한 후 공증을 받는다. 3) 입주자 모집승인 신청 (1) 담당자는 사업승인권자에게 입주자 모집승인 신청을 한다. (2) 입주자 모집승인 신청시는 다음과 같은 서류를 첨부한다. ①입주자 모집공고안 ②당해 주택이 건설되는 대지의 등기부 등본 ③주택사업 공제조합에서 발급한 주택분양 보증서 ④2개사의 준공연대보중공증서(주택공급에 관한 규칙에 의한 기준공정률에 부합한 경우에 한함) ⑤공사감리자가 작성한 당해 주택의 건축공정 확인서 (3) 담당자는 상기 3)항의 서류를 첨부하여 개발사업본부장의 승인을 득한 후 입주자 모집승인 신청을 한다. (4) 담당자는 청약예금제도 실시지역에 주택을 공급하는 경우에는 입주자 모집공고를 최초 신청 접수일로부터 7일전에 일간신문에 공고한다. (5) 담당자는 입주자모집 승인을 득한 후 한국주택은행 주택청약실에 입주자선정 요청 공문을 발송하고 주택청약 접수일정 및 당첨자 발표, 계약 일정을 협의 확정한다. 4) 당첨자 발표 (1) 담당자는 당첨자 발표전 입주자 선정을 위한 난수표 추첨에 관한 권한을 위임받은 위임장을 작성하여 영업부서장 승인을 득한 후 총무부에서 법인임감날인 및 인감증명서를 수령하여 한국주택은행 입주자 선정과에서 난수표 추첨을 실시한다. (2) 난수표 추첨후 당첨자 발표일 1일전까지 당첨자 명단3부를 수령하여 영업부서장의 결재를 득하고 견본주택에 게시 및 일간지에 공고한다. 5) 견본주택 개관 및 운영준비 (1) 전화가입 (2) 보험가입 (3) 전자제품 전시 (4) 일용직 채용 (5) 비품청구 (6) 인원운영 계획 (7) 소모품 구입 (8) 공급신청 접수시 필요서식 6) 분양계약서 작성 및 계약체결 (1) 담당자는 주택공급에 관한규칙 제27조 및 주택공급 표준계약서안에 의거하여 계약서(안)을 작성한다. (2) 계약서(안)에는 다음의 내용이 포함되어 있어야 한다. ①계약금, 중도금, 잔금 및 그 납부시기 ②공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적으로 구분 표기) ③해약조건 ④이중당첨 및 청약관련예금의 양도사실이 발견된 경우의 조치사항 ⑤연체료, 할인료, 지체상금 ⑥임대주택의 경우 관리와 임대기간 만료후의 재계약 여부 (3) 계약서(안)에 대하여 영업부서장의 승인을 득한후 인쇄 발주 한다. (4) 인쇄된 계약서가 계약일 전에 입고 완료될 수 있도록 조치한다. (5) 입고된 계약서에 대해 면적표, 금액, 계약자인 "을"의 주소, 성명, 주민등록번호, 전화번호, 인쇄위치를 재검토한다. (6) 당첨자는 입주자 모집공고에서 정한 계약기간내에 계약을 체결하고, 부적격자로 검색된 자는 소명기회를 14일간 부여하여 소명된 자에 한하여 계약을 체결하고 부적격자로 재확인된 자가 당첨된 주택은 예비당첨자 순위에 의거 공급하며, 부적격자 소명처리 결과는 입주자 모집승인권자에 게 공문으로 통보한다. 7) 미분양 아파트 판매 영업부서장은 미분양 아파트 발생시 분양대책을 수립하여 대표이사의 승인을 득한 후 시행할 수 있다. 4.3 아파트 분양계약후 사후관리 4.3.1 수금관리 1) 담당자는 아파트 계약자 수금관리의 경우 입금 정확성 및 계약자 편리성을 고려하여 한국주택은행의 (계약구좌 지정제도)를 이용하여야 한다. 단, 계약구좌 지정제도가 불합리할 경우 그 사유 및 수금관리방법에 대하여 영업부서장의 승인을 득한 다음 시행한다. 2) 공급계약서 작성전 해당 은행에(법인구좌)를 개설하고, 구좌번호를 공급계약서에 명기 한다. 3) 계약자로 부터 직접 현금을 수령하여서는 안되며 반드시 공급계약서에 명기된 구좌번호로 계약자가 입금할 수 있도록 안내하여야 한다. 4) 각 사업별 중도금 납부 해당월에 입금된 내역을 전 계약자에게 통보하여 입금처리의 정확성을 유지하여야 한다. 5) 계약자가 입금한 내용과 계약자에게 통보한 입금내용이 다를 경우, 계약자가 무통장 입금증을 확인하여 계약자에게 사실확인 후 수정한다. 6) 계약자 착오입금으로 공급금액보다 초과입금한 경우는 영업부서장에게 보고/승인 후 즉시 환불조치하고 조치내용을 회계부서장에게 통보한다. 7) 매월 계약자가 입금한 내역을 분양관리전산시스템에 수록하여 그 내용을 영업부서장에게 보고 후 회계부서장에게 통보한다. 4.3.2 고객민원처리 관리 1) 영업부서장은 계약자와의 계약조건(아파트 및 상가 공급계약서)에 대한 민원이 발생할 경우, 담당자를 지정, 민원업무를 수행케 한다. 단, 시공상의 품질하자에 대한 민원처리는 건축부 A/S과에서 처리한다. 2) 민원의 종류는 (부동산 재산의 표시) , (소유권 제한사항) , (계약해제), (공급자 위주의 일방적 계약조건) 등으로 한다. (1) 부동산에 대한 재산의 표시 고객과의 계약완료후 계약서에 표시된 부동산의 공급면적이 실제 공급 면적과 상이할 경우, 정당한 사유로 공급면적이 감소하여 계약자가 금전적 손해를 당할 경우는 감소사유, 정산금액, 정산방법을 영업부서장에게 보고하고 계약자에게 통보하여 즉시 정산 시행한다. 단, 실제 공급면적이 증가할 경우는 영업환경, 계약자의 불편사항, 현실적 수금 가능성을 고려, 정산여부를 결정하고, 영업부서장의 승인후 시행한다. (2) 소유권 제한사항 공영개발택지의 지적공부 정리절차가 지연되어 대지에 대한 소유권 이전등기가 불가능할 경우 그 사유를 '주택공급공고', '공급계약서'에 명시하여 민원발생을 사전에 예방하되, 계약자가 금융기관 대출을 받기 위해서 대지에 대한 소유권 확인을 원할 경우 '대지 미등기 확인원'을 발급한다. (3) 계약해제 '공급계약서'상의 계약조건을 계약자가 위배하여 계약해제가 불가피할 경우, 계약해제권 행사여부는 영업부서장의 승인후 시행한다. 단, 영업 부서장은 계약자의 경제적 환경 , 회사 이미지 등 영업적 환경을 고려하여야 한다. (4) 공급자 위주의 일방적 계약조건 영업부서는 주택사업협회,건설교통부,경제기획원 공정거래위원회,동종 주택업체와 정보및 의견교환을 하여 공급계약서가 계약자에게 불리한 조항이 없도록 계속 수정 보완하여야 한다. 단,경제기획원 공정거래위원회로 부터시정명령이 있을 경우는 즉시 시정하고 그 결과를 동위원회에 통보한다. 4.3.3 고객 주택금융 지원 관리 주택사업계획 승인이 완료되면 국민주택에(전용 60m' 이하)대해서는 다음 사항을 첨부하여 국민주택기금 승인 신청을 자금부서장에게 의뢰한다. 1) 사업승인서 사본 2) 분양계획서(토지, 건축물) 3) 대지등기부 등본 4) 미공고 사실증명원 5) 기타 관련 서류 4.4 단지내 상가 분양 4.4.1 계획수립 영업부서장은 PROJECT별 상가분양계획을 수립하고 상가 영업담당자를 지정, 다음사항이 포함된 해당 사업별 상가 분양 일정표를 작성한다. 1) 사업명 2) 분양계획일 3) 아파트 입주 예정일 4) 아파트 세대수 5) 상가, 유치원 면적 및 예상 매출 규모 4.4.2 기초 자료 수집 담당자는 아래의 자료 및 분양업무지침서에 의거, 필요사항을 검토한 후 분양예정 상가에 대한 기초자료를 수집한다. 1) 참고자료 (1) 아파트 단지내 상가 및 유치원 층별 평면도 (2) 단지 배치도 (3) 아파트 사업승인서 및 건축허가서 사본 (4) 공사비 산출 내역(실행예산) (5) 아파트 공급승인 내역 및 분양 카다로그 (6) 용지매매 계약서 사본 및 택지비 납부내역 2) 검토할 사항 (1) 부대복리시설의 동별 개요 (2) 상가 및 유치원 층별 lay-out, 바닥면적, 대지지분 등 (3) 사업지 주변환경 4.4.3 시장조사 담당자는 사업별 상가 분양 일정표에 따라 아래의 조사방법을 활용하여 필요한 사항에 대한 시장조사를 실시, 그 결과를 영업부서장에게 보고한다. 또한 필요시 영업부서장의 승인을 득하여 전문기관에 용역 의뢰할 수 있다. 1) 시장조사 방법 (1) 방문조사 : 사업지 주변 부동산 및 분양업체 (2) 설문조사 : 사업지 주변 고객, 수요층 (필요시 시행) (3) 자료조사 : 타 업체의 기분양 상가 분양결과 취합 2) 검토사항 (1) 주변지역 아파트 세대수, 상가 규모 (2) 주변지역 아파트 상가 층별, 점포별 가격 동향 (3) 주변지역 유동인구 및 상권 (4) 주변 부동산 경기 4.4.4 대관조사 담당자는 사업지의 관할 관청에 문의하여 다음 사항을 조사한다. 1) 승인서식 및 제출서류 2) 사업지의 감정등급 확인원(토지대장) 및 토지가격 확인원 3) 시장개설허가 조건 및 제출서류(필요시 조사) 4) 유치원과 학원의 인.허가 조건 및 시설 기준(필요시 조사) 4.4.5 매장의 배치 담당자는 조사된 기초자료, 시장조사 및 대관조사한 내용을 근거로 다음의 사항을 고려, 매장배치(안)을 작성, 영업부서장에게 보고후 설계부에 통보한다. 1) 포함사항 (1) 상가전체 및 층별면적 산출근거 (2) 상가 층별 면적 (3) 층별 용도 및 면적표 (4) 점포별 시설 기준 2) 검토사항 (1) 세대수 대비 설치 기준 (2) 용도분양 지침 (3) 점포별 매장면적 및 시설기준 (4) 학교시설 설비 기준령(유치원 관련) 4.4.6 내정가 산정 담당자는 조사된 기초자료, 시장조사, 대관조사 및 매장배치한 내용을 근거로 다음의 사항을 고려하여 내정가를 산정한다. 1) 구분(층수, 호수) 2) 용도(생활편익, 의료시설 등) 3) 분양면적 4) 내정가(평당가, 총액) 4.4.7 사업성 검토 담당자는 기초자료, 시장조사, 대관조사, 내정가 산정(안), 매장배치안을 토대로 다음사항을 고려, 사업성검토(안)을 작성한다. 1) 상가 분양금, 유치원 분양금 및 부가가치세 2) 순 매출액 3) 대지비, 건축비, 판매비 및 기타비용 4) 매출이익 5) 금융비용 6) 경·상이 익 4.4.8 분양방법 및 시기 담당자는 다음의 사례별로 구분하여 분양방법 및 시기를 정한다. 1) 추첨 분양 또는 수의 계약시 (1) 분양율 저조가 예상될 경우 (2) 한정된 투자라는 심리가 조성될 경우 (3) 분양신청 유인력이 강할 경우 2) 입찰 분양시 (1) 세대당 상가 규모가 적을 경우 (2) 분양성이 높다고 예상될 경우 (3) 부동산 경기가 상승세일 경우 3) 내정가 미공개시 (1) 등록율을 높일 수 있을 경우 (2) 매입회망자가 내정가를 파악, 입찰에 참여해 회사에 안정감을 줄 수 있는 경우 4) 내정가 내공개시 (1) 분양성이 높다고 예상될 경우 (2) 부동산 경기가 상승세일 정우 5) 분양시기 (1) 시장동향을 조사하여 분양율 및 분양가가 상승기에 있는 경우 (2) 입점전 투자자의 투자심리가 고조되고 자금부담이 적은 시점을 고려 4.4.9 공급계약서 (안) 담당자는 다음 사항을 포함하여 공급계약서(안)을 작성하여 영업부서장에게 보고한다. 1) 재산의 표시 및 공급대금 2) 공급대금 납부 방법 3) 할인, 연체료, 지체상금 4) 제세공과금의 부담 5) 지번의 변경 및 공유지분 6) 소유권이전 7) 입점 및 개점 8) 용도유지 , 시설 9) 하자보수 10) 상가 관리 11) 권리 의무의 승계 12) 계약의 해제 및 위약금 13) 공유시설의 공동사용 14) 기타 필요사항 4.4.10 공급공고(안) 담당자는 주택공급에 대한 규칙에 준하여 다음 사항을 포함하여 공급공고안을 작성, 영업부서장에게 보고한다. 1) 위치 2) 규모 3) 공급방법 4) 공급조건 5) 시설용도 6) 공급일정 및 장소 7) 낙찰자 결정 방법 8) 대금납부 방법 9) 입 점 예정 일 10) 기타 유의사항 4.4.11 분양계획 (안)작성 1) 영업부서는 분양계획(안)을 작성하여 개발사업본부장의 승인을 받는다. (1) 분양계 획 (안)품의서 (2) 사업계획서 . 사업개요, 시장조사 및 사업성 검토 (3) 분양전략 및 홍보계획 (4) 업무분장 및 분양준비 일정 (5) 분양경비 예산(안) (6) 입주자 모집공고(안) (7) 평면도 (8) 공급계약서안 2) 분양계획(안)이 승인된 후 영업부서는 설계변경 등에 관하여는 설계부서장과 홍보에 관하여는 홍보실장과 세부계획을 협의후 수립 시행한다. 4.1.12 분양승인 영업부서는 모집공고 신청서를 작성, 개발사업본부장의 승인을 받아 관할관청의 승인을 받는다. 모집공고 승인서류는 다음과 같다. 1) 모집공고 신고(공문) 2) 공급공고(안) 3) 층별평면도 4) 점포별 면적표 5) 공사 감리자와 작성하는 당해 건물의 건축 공정확인서(필요시) 6) 기타 지방자치단체 요구 서류 4.4.13 분양업무 영업부서는 효과적인 분양을 위하여 담당자를 선정하여 아래와 같이 분양업무를 수행하게 하고 분양결과를 개발사업본부장에게 보고한다. 1) 분양업무 준비사항 : 분양사무실구성, 상담용 전화 및 분양금 수납 통장개설, 계약서 및 서식인쇄, 비품 및 사무용품 2) 일정관리 사항 : 신청서 접수, 입찰 및 추첨, 계약 및 환불 4.4.14 미분양 점포 관리 영업부서는 미분양된 상가에 대하여 분양계획을 수립하여 개발사업본부장의 승인을 받아 시행한다. 4.4.15 계약서 관리 담당자는 계약내용을 전산입력후 계약서를 밀폐서가에 보관한다. 4.4.16 수금관리 1) 영업부서장은 효율적인 수금관리가 될 수 있도록 매월 중도금 및 잔금납부 내역을 개발사업본부장에게 보고한다. 2) 계약금, 중도금 및 잔금 납부내역을 자금부서에 통보한다. 4.4.17 고객관리 담당자는 다음 사항의 고객관리를 하여야 한다. 1) 등기 및 제세금 상담 2) 납부안내문 발송 및 세금계산서 발행 3) 명의변경 및 계약해제(고객이 요구시) 4.5 입주자 민원 처리 4.5.1 민원접수 및 검토 담당자는 입주자 대표회의의 공문을 접수, 입주자들의 요구사항에 대한 타당성 여부 및 해당관련 법규를 조사하여 영업부서장에게 보고한다. 4.5.2 민원처리 대책 수립 담당자는 입주자 대표회의 요구사항과 회사방안을 협의 조정하고 민원처리 대책수립 사항을 영업부서장에게 보고한다. 4.5.8 합의 및 보고 영업부서장은 입주자 대표회의의 요구사항을 검토하여 개발사업본부장의 승인후 처리한다. 4.6 공동주택 사후관리 개발사업본부장은 회사 자체 공동주택의 입주가 완료된 후 법정의무기한(1년)동안 공동주택을 관리할 위탁관리업체를 선정, 대표이사의 승인을 받아 업체와 계약을 체결하며, 이를 관리 감독하여야 한다. 위탁관리업체의 선정기준 및 관리에 대한 세부적인 사항은 공동주택관리령(1981.10.15, 대통령령 10484)에 의한다. 5. 관련문서5.1 계약관리 규정(EOM-계-0100)
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