1. 적용범위본 규칙은 (주)기술사사무소 성우엔지니어링(이하 "회사"라 함)의 재건축/재개발사업의 계약관리에적용한다 2.목 적본 규칙은 회사와 발주자(이하 "조합"이라 함)와의 사업정보수집부터 준공, 청산에 이르기까지의 제반 계약관리 활동을 검토하여 회사와 조합사이에 발생되는 문제점을 명확히 함으로써 원활한 사업추진과 조합의 요구를 만족시키는데 그 목적이 있다. 3. 책임과 권한3.1 개발사업본부장 3.1.1 회사가 수행하는 재건축/재개발사업에 대해 본 규칙에 따라 회사와 조합간의 계약내용에 대한 조정, 계약수립 및 확정을 위한 협의를 한다. 3.1.2 모든 채택된 사업제안서, 설계도서, 계약서 및 조합의 요구사항을 검토하고 계약 당사자간에 책임을 적절하게 설명하고 있는지를 보증한다. 3.2 설계부서장 영업부서의 요청이 있을시 기술적인 사항 (설계사항, 대관 승인업무, 모델하우스 마감자재 및 기획 상품등)에 대해 그 적절성을 검토하여야 한다. 3.3 견적부서장 영업부서의 요청이 있을시 사업정보에 대한 견적 및 실행공사비 등을 산출하여야 한다. 3.4 관련공사부서장 영업부서의 요청이 있을시 현장실사후 시공성, 민원문제 등의 공사 여건을 파악하여 공사비 및 공사기간 등을 분석, 검토하여야 한다. 3.5 자금 및 회계부서장 영업부서의 요청이 있을시 계약에 대한 자금과 관련된 사항(이주비 및 사업비의 조달 가능성, 제경비 및 제세금 지급등)에 대해 그 적절성을 검토하여야 한다. 4. 용어의 정의4.1 재건축 조합 주택건설촉진법 제3조 9호에 의거 대통령이 정하는 노후, 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택 소유자가 설립한 조합 4.2 재개발 조합 주택개량 재개발 사업을 위해 도시재개발법 제9조에 따라 토지, 건물의 소유자 및 권리자가 설립한 조합 4.3 신탁등기 조합원 토지의 효율적인 관리 및 일반분양시 대지권 분배의 필수적인 조건으로써 사업승인 전후에 조합원 소유 토지를 조합명의로 등기하는 것 5.절 차5.1 정보입수 및 조사 5.1.1 정보입수 영업부서장은 외부 또는 사내에서 수주정보에 관한 내용을 개략적으로 기재 한 수주정보제출원이 접수되면 수주관리번호를 부여하고 수주정보관리대장에 등재한후 해당정보의 담당자(이하 "담당자"라 함)를 지정, 해당정보에 대한 구체적인 조사를 지시한다. 5.1.2 현황조사보고 1) 담당자는 조합과 접촉하여 사업개요를 파악하고 사업부지 및 지장물현흥, 토지가격, 주변건물 매매가격 또는 임대가, 도로여건, 지역개발(계획)현황 및 인근부동산 시장동향등을 조사하고(필요시 사진찰영)사업현황조사표를 작성한다. 2) 담당자는 필요시 관련공부 (토지이용계획서, 토지(임야)대장, 건축물관리대장, 토지(건물)등기부등본, 공시지가확인원, 지적도(임야도)] 등을 발급받아 도시계획사항 및 소유권현황, 공시지가 등을 확인하며 공법상 규제나 조례에 의한 인.허가 사항등 추가, 확인하여야 할 사항이 있으면 관할관청을 방문하여 조사한다. 3) 영업부서장은 사업현황조사표를 검토, 사업타당성이 있다고 판단될 경우 담당자로 하여금 사업성을 검토하도록 한다. 4) 담당자는 조사결과 정보내용이 사실과 다르거나 사업여건의 결여, 타부서 관장 업무인 것으로 판단되는 경우 별도 보고서를 작성하지 않고 영업부서에게 구두보고로 기각처리하거나 수주정보와 직접 관련이 있는 해당부서로 이첩한다. 5) 영업부서는 종결 처리된 수주정보 처리결과를 정보제공자에게 신속히 통보하고 수주정보관리대장에 "기각"이라고 기재한 후 관리한다. 5.2 사업성 검토 5.2.1 영업부서는 사업성 검토전 부지조사 내용과 조합의 요구사항을 기초로하여 개발내용(주요용도, 사업추진방식 등)을 구상한다. 5.2.2 기본설계안 의뢰 영업부서는 기본설계안을 설계부에 의뢰하며 의뢰시 포함되어야 할 사항은 다음과 같다. 1) 부지 개요 (1) 부지위치 (2) 부지면적 (3) 도시계획사항(용도지역, 지구) (4) 토지관련서류(토지대장, 토지이용계획서, 지적(임야)도 등) 2) 의뢰 사항 (1) 프로젝트 용도 지정 (2) 기본설계안 3) 설계요청 기한 4) 기타 필요 사항 5.2.3 기본설계안 작성 및 검토 1) 기본설계안 작성 설계부는 기본설계안을 작성하여 해당 영업부서에 회신한다. 2) 기본설계안 검토 영업부서는 설계부의 기본설계안에 대해 구상된 개발내용과 관련법규(도시계획법, 국토이용관리법, 건축법 등)검토후 필요시 견적부, 건축부, 토목부 등의 관련부서와 공사비 및 공사기간등 기술적인 사항에 대해 협의한다. 5.2.4사업성 검토서 작성 및 보고 1) 담당자는 사업성검토시 투입비와 회수금 내역을 구분하되 투입비 내역에는 공사비, 설계비 및 감리비, 제세공과금, 사업추진비(필요시 부지비, 부지취득제세, 용역비, 금응비용)등을, 회수금 내역에는 분양 및 임대단가, 분양 및 임대면적과 분양시기 등을 명확히 구분하여야 한다. 2) 사업성검토서 작성 담당자는 현황조사내용 및 설계도서, 공사비, 공사기간 등을 기초로 하여 공사 유형별로 다음과 같은 내용을 포함한 "사업성검토서"를 작성, 영업부서장에게 보고한다. (1) 일반현황 ① 위치, 부지면적 ② 부지현황(부지의 기존 현황) ③ 소유권현황 ④ 도시계획사항 ⑤ 교통여건 및 상권 현황 (2) 공사규모 ① 건축(분양)연면적 ② 공사규모 ③ 기타 (3) 분양가 산정기준 ① 연면적 기준 평당토지대 ② 아파트건축비 ③ 지하주차장 ④ 분양가산출내역 (4) 사업참여조건(고객요구사항) ① 지분율 ② 대여비(이주비 등) ③ 서비스요구품목 ④ 기타 (5) 투입비 내역 ① 부지비 : 부지매입비, 취득제세 ② 공사비 : 건축공사비,토목공사비, 전기 및 설비공사 등 ③ 기타 필요경비 - 각종용역비 : 설계/감리용역비, 교통영향편가용역비, 감정평가수수료, 인입공사비, 안전진단비, 측량/지질조사비 등 - 사업추진비 : 분양정비 및 수수료, M/H건립 및 운영비, 철거비, 조합운영비 - 기타부대비용 : 건물 취득제세 및 공과금, 조세성격의 각종 부담금,업무대행비 (6) 공사비 회수방법 등 ① 조합부담금 ② 분양 또는 임대면적(층별, 용도별) ③분양가 또는 임대가(층별, 용도별) ④ 투입회수시기(예상) : 사업유형 및 project별로 관련지침에 의거 cash flow(자금수지표)를 작성한다. (7) 사업수지 내역 ①투입비내 역 ②회수금내역등 (8) 위치도, 현황도, 자금수지표, 사업현황조사표, 사진촬영(필요시), 설계도서 등 3) 영업부서는 사업타당성이 있다고 판단된 수주정보에 대해서는 수주정보 심의위원회에 부의한다. 5.3 사업제안서 작성 등 5.3.1 사업제안서 작성 영업부서의 담당자는 수주정보심의위원회 심의결과 "추진"으로 결정된 수주정보에 대하여 기 작성된 사업성컴토서를 근간으로 하여 지분율, 기획상품(써비스품목) 등을 감안한 회사의 사업제안서를 작성하여 전결권자의 승인을 득한후 회사소개서 및 건설공사지명원과 함께 조합에 제출한다. 5.3.2 사업현장설명회 참석 및 수주전략 수립 담당자는 조합으로부터 회사가 사업참여 대상업체의 일부로 선정된 공문을 접수하면 이를 영업부서장에게 보고하고 회사의 사업제안서에 대한 현장설명회와 수주를 위한 구체적인 홍보전략을 수립하며 영업부서장의 승인을 득한 후 이를 시행한다. 5.3.3 조합의 요구사항 검토 담당자는 시공회사 선정투표일까지 조합의 추가적인 요구사항 (지분율등 사업참여 조건 변경)발생시 이를 검토하고 영업부서장에게 보고한다. 이 경우 당초 수주정보 심의내용 및 심의결과와 사업참여조건이 현저하게 회사에 불리하게 변경된 경우에는 수주정보심의위원회의 재심의를 받아야 한다. 5.4 가계약체결(수주) 5.4.1 가계약체결준비 담당자는 조합으로부터 "시공사선정통보서"를 받으면 사업추진일정표(이하 "일정표"라 함)를 작성하고 본계약 체결전까지 추진되어야 할 사업일정을 조합과 조속히 협의하여 가계약체결을 준비한다. 다만, 영업부서는 사업참여조건과 사업추진일정을 고려하여 가계약이 불필요하다고 판단될경우 가계약절차를 생략하고 바로 본계약을 체결할 수 있다. 5.4.2 가계약(안)작성 담당자는 가계약체결을 위한 계약서(안)작성시 조합측과 협의하여 구체적인 사업참여 조건확정과 당초 수주심의위원회 심의내용, 사업참여계획서 내용등이 정확히 반영된 계약서(안)을 작성하여야 한다. 5 4.3 가계약체결품의서 1) 영업부서장은 사업추진일정표, 가계약서(안)등을 첨부한 가계약체결품의서를 작성하여 자금부 등 관련부서의 합의와 대표이사의 승인을 득한후 조합과 가계약을 체결한다. 2) 담당자는 계약체결에 따른 관련부서의 계약검토요약서를 토대로한 검토의견을 계약체결시 반영하여야 한다. 5.4.4 가계약체결 1) 담당자는 대표이사의 승인을 득한 가계약서로 계약을 체결하고 동계약체결을 관련부서에 통보한다. 5.5 사업추진시 Project 담당자의 고유업무 5.5.1 사업추진시 Project 담당자는 다음의 업무를 수행한다. 1) 일정표에 따라 조합과 협의하여 조합사무실을 마련하고 총무부와 협조하여 집기, 비품을 투입한다. 2) 설계, 대관 승인업무(사전결정심의, 사업승인 등)의 추진을 위해 설계부 등과 협의하여 관련업무를 추진해야 한다. 3) 사업추진 일정표에 따라 조합설립 및 사업계획 승인이 가능하도륵 일정관리를 해야한다. 4) 가계약서 및 사업시행 품의서의 조항에 의거 대여금/지원경비를 지급한다. 5) 조합의 사전조치 사항인 아래사항이 조치되도록 확인 및 독려한다. ① 조합원의 소유권 이외의 제한물권 말소 ② 조합원 및 세입자 이주 ③ 미동의자 처리 6) 인.허가 추진과 관련하여 적정시기에 이주비 지급 및 조합원 소유토지 등에 조합명으로 신탁등기가 될 수 있도록 조합측과 협의 조치한다. 5.6 본계약 체결 영업부서장은 사업계획 승인후 조합측과 합의된 계약서를 대표이사 승인을 득한후 조합측과 본 계약을 체결한다. 5.7 변경계약체결 영업부서장은 회사 및 조합측의 계약변경 요구사항에 대해서는 사업완료시까지 지속적으로 수립, 반영될 수 있도록 조합과 현장 사이에서 협의, 조정하여야 한다. 5.8 분양업무 5.8.1 건축부 및 공무부는 조합원의 이주완료 후 지체없이 현장을 개설하여 철거공사가 가능하도록 하여야 하며 영업부서로 공사 세부일정을 통보하여야 한다. 5.8.2 영업부서는 사업추진 일정표와 공사 세부일정을 고려하여 조합과 협의하여 아파트 및 상가 등 부대시설의 분양업무를 추진한다. 5.8.3 영업부서는 분양계획 및 수금업무등 분양에 관련된 전반적인 사항을 주관하고 분양광고, 홍보물제작 등은 홍보실과 협의하여 처리한다. 5.8.4 홍보실은 관련법규에 따라 일반분양될 아파트 및 건축물에 대해 분양광고 및 홍보물제작 등 관련업무를 지원한다. 5.9 청산 및 입주관리 5.9.1 Project 담당자는 조합원 개별 청산조서와 조합과의 사업완료 청산을 작성하여 입주완료 전까지 조합과의 모든 청산절차를 완료해야 한다. 5.9.2 Project 담당자는 청산절차가 완료된 조합원에 대괘 조합명의로 신탁등기된 소유권에 대해 "소유권 보존 등기절차"가 일반 분양자에 대해서는 "소유권 이전 등기절차"가 취해지도록 조합과 협의, 처리한다. 5.9.3 영업부서는 건축물의 사용검사후 공동주택 의무관리 기간중 관리할 위탁관리 업체를 선정, 대표이사의 승인을 받아 계약을 체결하고 관리감독하며 준공이후 발생되는 하자에 관한 A/S등을 건축부에 의뢰한다. 6. 관련문서6.1 계약관리 규정(EOM-계-0100) 6.2 수주정보심의위원회 운영 규정(EOM-체-1000) |
|||||||||||||||||||||||||||||||||