1. 적용범위본 규칙은 (주)기술사사무소 성우엔지니어링(이하 "회사"라 함)의 부동산 매입/매각업무에
대하여 적용한다. 2. 목 적본 규칙은 회사의 부동산 매입/매각과 관련된 필요절차를 명확히 하여 업무를 효율적으로 수행하는데 목적이 있다. 3. 책임과 권한3.1 개발사업본부장(영업부서장) 3.1.1 회사의 부동산 매입/매각에 관한 절차를 작성하고 유지 관리할 책임과 권한이 있다. 3.1.2 부동산 매입/매각시 정보수집, 매매방법, 매매조건 협의, 관련법규 및 인.허가 검토, 계약체결, 계약관리에 관한 책임과 권한이 있다. 3.1.3 부동산의 매입용도, 매매가격, 매매계약의 관련 절차를 검토할 책임이 있다. 3.2 관련부서장 설계부서장, 견적부서장, 자긍부서장, 회계부서장, 토목부서장은 회사의 부동산 매입/매각과 관련하여 영업부서장의 협조요청이 있을 시 관련업무에 대하여 적절한 지원을 할 책임과 권한이 있다. 4.절 차4.1 정보입수 및 조사 4.1.1 정보입수 영업부서장은 외부 또는 사내에서 수주정보에 관한 내용을 개략적으로 기재한 수주정보제출원이 접수되면 수주관리번호를 부여하고 수주정보관리대장에 등재한 후 해당장보의 담당자(이하 "담당자"라 함)를 지정, 해당정보에 대한 구체적인 조사를 지시한다. 4.1.2 부지조사보고 1) 담당자는 사업부지 및 지장물현황 토지가격, 주변건물 매매가격 또는 임대가, 도로여건, 지역개발(계획)현항 및 인근부동산 시장동향 등을 조사하고(필요시 사진촬영)사업현황조사표를 작성한다. 2) 담당자는 필요시 관련공부 [토지이용계획서, 토지대장, 건축물관리대장, 토지건물 등기부등본, 공시지가 확인원, 지적도(임야도)] 등을 발급받아 도시계획사항 및 소유권현황, 공시지가 등을 확인하며 공법상규제 등 추가확인 하여야 할 사항이 있으면 관할관청을 방문하여 조사한다. 3) 영업부서장은 사업현황조사표를 검토, 사업타당성이 있다고 판단될 경우 담당자로 하여금 사업성을 검토하도록 한다. 4) 담당자는 조사결과 정보내용이 사실과 다르거나 사업여건의 결여, 타부서 관장 업무인 것으로 판단되는 경우 별도 보고서를 작성하지 않고 영업부서장에게 구두 보고로 기각처리 또는 수주정보와 직접 관련이 있는 해당부서로 이첩한다. 5) 담당자는 기각처리된 수주정보를 정보제공자에게 신속히 통보하고 수주정보관리대장에 "기각"이라고 기재한후 관리한다. 4.2 사업성 검토 4.2.1 담당자는 사업성 검토전 부지조사 내용과 고객의 요구사항이 있을 경우에 이를 기초로 하여 개발내용(주요개발용도, 사업추진방식 등)을 구상한다. 4.2.2 기본설계안 의뢰 담당자는 구상된 개발내용을 영업부서장에게 보고하고 필요시 기본설계안의 작성을 설계부서장에게 의뢰한다. 의뢰시 포함되어야 할 사항은 다음과 같다. 1) 부지 개요 (1) 부지위치 (2) 부지면적 (3) 도시계획사항(용도지역, 지구) (4) 토지관련서류(토지대장, 토지이용계획서, 지적(임야)도 등) 2) 의뢰 사항 (1) 프로젝트 용도 지정 (2) 기본설계안 3) 설계요청 기한 4) 기타 필요 사항 4.2.3 기본설계안 작성 및 검토 1) 기본설계안 작성 설계부서장은 영업부서장으로 부터 요청받은 사항을 토대로 작성한 기본설계안을 회신한다. 2) 기본설계안 검토 담당자는 설계부의 기본설계안에 대한 구상된 개발내용과 관련법규(도시계획법, 국토이용관리법, 도시설계지침 등)검토후 필요시 견적, 건축, 토목등의 관련부서와 공사비 및 공사기간등 기술적인 사항에 대해 협의한다. 4.2.4사업성 검토서 작성 및 보고 1) 담당자는 사업성검토시 투입비와 회수금 내역을 명확히 하여야 하며 투입비 내역에는 공사비, 설계비 및 감리비, 제세공과금, 사업추진비(필요시 부지비, 부지취득제세, 용역비, 금융비용)등을 구분하여야 하고, 회수금 내역에는 분양 및 임대단가, 분양 및 임대면적 등을 구분하여야 한다. 2) 사업성검토서 작성 담당자는 현황조사내용 및 설계도서, 공사비, 공사기간 등을 감안하여 주택사업 실무교육지침을 기초로하여 공사유형별로 다음과 같은 내용을 포함한 "사업성검토서"를 작성, 영업부서장에게 보고한다. (1) 일반현황 ①위치 , 부지면적 ②부지현황(부지의 기준 현황) ③소유권현황 - 소유자, 소유권 이외의 권리자, 기타 이해 관계인 ④도시계획사항 ⑤교통여건 및 상권현황 (2) 공사규모 ①건축(분양)연면적 ②공사규모 ③기타 (3) 분양가 산정기준 ①연면적 기준 평당토지대 ②아파트건축비 ③지하주차장 ④분양가산출내역 (4) 투입비 내역 ①부지비 : 부지매입비, 취득제세 ②공사비 : 건축공사비, 토목공사비, 전기 및 설비공사등 ③기타 필요경비 - 각종용역비 : 설계/감리용역비, 교통영향평가용역비, 감정평가수수료, 인입공사비, 안전진단비, 측량/지질조사비 등 사업추진비 : 분양경비 및 수수료, M/H건립 및 운영비, 철거비 기타부대비용 : 건물 취득제세 및 공과금, 조세성격의 각종 부담금, 업무대행비 (5) 공사비회수방법 등 ①분양 또는 임대면적(층별, 용도별) ②분양가 또는 임대가(층별, 용도별) ③투입비회수시기(예상)는 관련지침에 의거 cash flow(자금수지표)를 작성한다. (6) 사업수지 내역 ①투입비내 역 ②회수금내역등 ③사업수지 분석내역 (7) 위치도, 현황도, 자금수지표 사진촬영(필요시), 설계도서등 3) 영업부서장은 사업성검토서를 검토하고 사업타당성이 있다고 판단된 수주정보는 수주정보심의위원회 부의하며 수주정보심의에 관한 수주심의 위원회 운영등은 관련업무 처리기준에 의한다. 4.3 고객협의 4.3.1 담당자는 수주정보심의위원회 심의결과 "추진"으로 결정된 수주정보에 대하여 회사의 사업성 검토내용을 사업제안서 또는 별도형태의 서류로 만들어 고객과 협의한다. 4.3.2 담당자는 고객의 새로운 요구가 있을 경우 회사의 사업성 검토서를 재검토하여 사업제안서 또는 별도형태의 서류를 작성하여 영업부서장의 승인을 득한다 4.3.3 담당자는 고객과의 협의 결과를 문서의 형태로 영업부서장에게 보고하고, 영업부서장은 이를 검토하여 추진한다. 이경우 협의결과가 당초 수주정보심의내용 및 심의결과보다 현저하게 회사에 불리하게 변경된 경우에는 수주정보심의위원회의 재심의를 받아 처리한다. 4.4 매입 계약체결 4.4.1 부동산의 매입 1) 매입조건 협의 영업부서장은 매입추진이 결정되면 고객과 매입대상 부동산의 매매조건을 협의한다. (1) 매매면적 (2) 매매금액 (3) 대금지급조건 (4) 지장물 처리 등 명도 조건 (5) 기타 2) 매입품의서 작성 영업부서장은 소유자와 매매조건에 대한 구체적인 합의가 이루어지면 매입품서(첨부서류 : 사업계획서, 계약서(안) 등)를 작성, 자금부 등 관련부서의 합의 및 대표이사의 승인을 득한다. 4 4.2 관련 인.허가의 처리 1) 주거래은행 승인 의뢰 대표이사의 결재를 득한 후 영업부서장은 매입품의서 사본, 사업계획서, 계약서 (안)등을 첨부하여 자금부에 주거래은행 승인을 의뢰한다. 자금부는 영업부서에서 송부한 자료를 근거로 하여 주거래은행 취득승인 신청 및 승인을 받는다. 단, 주거용 사업부지는 예외로 한다. 2) 토지 거래 인.허가 (1) 담당자는 매입예정부지취득에 대한 인.허가 가능 여부(토지거래신고(허가), 택지취득허가)를 확인한 후 영업부서장에게 보고한다. (2) 담당자는 토지거래신고(허가)또는 택지취득허가신청서에 기재한 사항이 매입품의서와의 일치여부와 함에 다음과 같은 해당 구비서류를 확인한다 ①토지거래신고 또는 허가 - 토지거래신고 또는 허가서 2통 - 지적 (임야)도 1통 - 토지등기부등본 1통 - 토지 이용계획서 1통 - 토지대장 1통 ②택지취득허가 - 토지(임야)대장 1통 - 토지등기부등본 1통 - 토지이용계획 확인원 1통 - 법인등기부등본 1통 - 택지사용계획서 1통 - 사업자등록증 1통 3) 담당자는 토지거래신고(허가)서, 택지취득허가신청서와 구비서류를 관할관청에 접수하고 처리기한내에 토지거래신고(허가)필증 또는 택지취득허가서를 발급 받는다. 4) 토지거래신고(허가)서 및 택지취득허가서를 받아 소유권 이전시 관할등기소에 제출한다. 4.4.3 매매계약 체결 1) 매매조건 협의 영업부서장은 관련 인.허가 절차가 끝나면 매매계약서 초안을 작성, 매도자와 매매계약일자 및 계약조건에 관하여 협의한다. 2) 매매계약 체결 영업부서장은 매매계약을 체결한 후 매매계약서 4부를 복사하여 관할 관청(시,군,구)의 검인을 받은후 그 결과를 대표이사에게 보고한다. 3) 매매계약 체결 통보 영업부서장은 계약이 체결되면 사업용지매입 계약사실을 관련부서에 통보한다. 4) 주거래은행 부동산 취득 사후 신고 영업부서장은 매입품의서 사본, 사업계획서, 매매계약서를 첨부 주거래은행 부동산 사후 취득신고를 위해 자금부에 송부한다. 단, 주거용 사업용지는 예외로 한다. 5) 매매대금의 지급 (1) 영업부서장은 자금부와 협의하여 매매대금의 지급 및 정산 등 매매대금 지급관리를 한다. (2) 토지대금 지급약정일에 자금부에서 토지대금을 수령하여 매도자에게 지급한다. (3) 지급한 토지대금의 영수증과 선급금 정리 전표는 회계부에 발의한다. 4.4.4 소유권 이전등기 및 취득제세 납부 1) 취득제세 납부 영업부서장은 매매잔금 지급이 완료(일부는 잔금 지급전)되면 소유권 이전등기 및 지방세납부를 위한 품의서(부동산의 표시, 취득제세액, 법무사 수수료등 포함)를 작성, 대표이사의 승인을 득한 후 취득제세공과금의 납부를 한다. 2) 소유권 이전등기 영업부서장은 취득제세공과금 납부후 다음의 서류를 구비하여 소유권을 이전하고 그 내용을 회계부에 통보한다. (1) 부동산 매도용 인감증명서 (2) 주민등록등본(법 인등기부등본) (3) 등기권리증 (4) 위임장(날인) (5) 매매계약서 4.4.5 지장물 처리 1) 지장물 철거 의뢰 영업부서장은 계약당시 협의에 의거 인수된, 부지내 지장물은 관할동사무소에 건물 멸실신고를 필한 후 건축부에 건축물 철거를 의뢰한다. 2) 영업부서장은 지장물 철거가 완료되면 관할등기소에 건물 멸실등기 처리 후 건물멸실등기 처리결과를 회계부에 통보한다. 4.5 매각계약 4.5.1 매각대상 부동산에 대한 타당성 조사 1) 영업부서장은 매각대상 부동산의 현황자료를 파악한다. 2) 영업부서장은 담당자로 하여금 현황자료를 기초로 매각대상 부동산의 위치를 확인하여 현지조사를 실시토록 한다. 담당자는 현지조사시 다음 사항을 중심으로 조사를 실시 한다. (1) 부동산 현황(소재지, 지목, 형상, 지장물 현황, 이용실태 등) (2) 부동산 권리현황(근저당권, 가등기, 가처분 등) (3) 입지여건(도로와의 접근성, 도로저촉, 지역특성, 주변개발추세 등) (4) 지역내 부동산 매매 사례 (5) 부동산 시세, 개별지가 등 3) 담당자는 관련공부(토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본, 개별지가확인원 등)를 신청, 발급받고 토지이용계획확인원 등 부동산의 용도와 개발을 규제하는 사항이 있을 경우 관할관청을 방문하여 구체적인 용도 및 개발규제 사항을 조사, 그 결과를 영업부서장에게 보고한다. 4.5.2 매각계획 수립 1) 매각기준 설정 영업부서장은 사업현황조사표를 토대로 부동산 매각취지를 감안한 매각 방법(일반매각, 공개매각, 위임매각 등)및 매각조건(매매가격, 대금지급조건 등)을 관련부서와 협의하여 매각기준을 설정한다. 2) 매각 승인 영업부서장은 매각을 위하여 매각기준에 따라 대표이사의 승인을 득한 후 매각한다. 4.5.3 매각계약 체결 1) 매각방법 영업부서장은 다음과 같은 방법으로 매각한다. (1) 일반매각 매각대상 부동산의 소재지주변 부동산업소와 지역내 중개법인에 해당 부동산매수자에게 알선을 요청한다. (2) 공개매각 부동산 매각 공고문안을 작성, 신문사 등을 선정하여 공개적으로 매수자를 물색한다. (3) 위임매각 부동산 감정평가서와 매각조건을 기재한 부동산 매각위임서를 작성, 유관기관에 매각을 위임한다. 2) 매각 협의 담당자는 매각 기준에 따라 부동산 매수신청자와 매매조건 등을 협의하고 그 결과를 영업부서장에게 보고한다. 3) 토지거래 허가 등 영업부서장은 매수자와 함께(또는 관련서류 교부) 취득관련 토지거래 인.허가 또는 택지 취득허가를 득한다. 4) 매매계약 체결 영업부서장은 취득관련 인허가 사항을 필한후 매수자와 매매조건이 합의되면 매매계약서(안)와 부동산 매각 품의서를 작성하여 대표이사의 승인을 받아 부동산 매매계약을 체결한다. 5) 매매대금의 환수 (1) 매매계약금 입금 담당자는 매수자와 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 수령하여 자금부에 입금한다. (2) 관련 인 허가에 대한 지원 영업부서는 매수자의 요청이 있을 경우 매수자의 부동산 취득관련 인.허가(토지거래신고(허가), 택지취득허가 등)에 협조한다. (3) 매각사실통보 영업부서장은 부동산 매매계약 체결 후 매각내용을 기획조정실, 회계부, 자금부 등 관련부서에 통지한다. (4) 매매대금의 입금 담당자는 잔금 수령시까지 매매계약서상의 회사의 의무조항(소유권 제한사항 해제, 임대차 해지, 지장물 철거, 기타 회사의 의무사항 등)을 이행하고 매 중도금 약정일마다 중도금을 수령하여 자금부에 입금한다. 4.5.4 소유권 이전 1) 담당자는 소유권 이전에 필요한 다음과 같은 제반 서류를 준비하여 매수자에게 전달하고 잔금을 수령, 자금부에 입금한다. (1) 등기권리증 (2) 법인등기부등본 1통 (3) 법인인감증명(매도용) 1통 (4) 위임장(법인인감 날인) 1통 2) 매각 종결보고 영업부서장은 잔금수령후 대표이사에게 매각 종결을 보고한다. 3) 매각사실 최종 확인 영업부서장은 잔금 수령후 매각된 부동산의 등기부 등본을 발급받아 매수인에게 소유권 이전등기여부를 확인하여야 한다. 5. 관련 문서5.1 계약관리규정 (EOM-계-0100) 5.2 수주심의위원회 운영 규정(EOM-체-1000) |
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